S'entrainer // Cas // MAB

Cas MAB

1. Procédez à une analyse financière de MAB.
   
2. Spontanément, comment feriez-vous pour évaluer une entreprise dont le métier est de détenir des actifs immobiliers pour les louer ?
   
3. Le secteur des actifs immobiliers peut être segmenté en plusieurs sous-secteurs qui ont chacun leurs dynamiques propres compte tenu des évolutions économiques et sociétales. On distingue ainsi les centres commerciaux et les commerces, les bureaux, l’immobilier d’habitation, les hôtels et les bâtiments de logistique. À votre avis quel sont les 2 grandes tendances sociétales qui ont eu le plus d’influence, positive ou négative, sur l’évolution des segments en Europe de l’Ouest depuis quelques années ? Pourquoi ? Quels sont les deux segments qui en ont le plus souffert ? Quel est le segment qui a le plus profité de ces tendances ? Pourquoi ?
   
4. Compte tenu de votre réponse à la question 3, que pensez-vous du choix des 24 sociétés comparables à MAB fait par l’expert indépendant dont l’annexe 3 compare les caractéristiques de métier à celles de MAB ? Pourquoi ?
   
5. Quelle est la condition requise pour appliquer le PER d’un échantillon de sociétés comparables pour évaluer une entreprise, plutôt qu’un multiple de l’EBE ou du résultat d’exploitation ? Cette condition est-elle observée ici ? Au cas particulier, cet usage du PER des sociétés comparables a-t-il pour effet de majorer la valeur des capitaux propres ou de la réduire ?
   
6. Que pensez-vous du calcul de la valeur des capitaux propres fait par l’expert indépendant en utilisant le PER qui est reproduite en annexe 5 ? Laissez de coté à ce stade les décotes de statut non SIIC et de taille.
   
7. La très grande majorité des sociétés foncières cotées a opté pour un statut fiscal de SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée) qui leur permet d’être totalement exonérée d’impôt sur les sociétés, en contrepartie d’une obligation de verser 95 % des loyers et 70 % des plus-values réalisées en dividendes aux actionnaires. Par ailleurs, la très grande majorité des sociétés foncières cotées a opté pour la comptabilisation des immeubles à leur bilan en valeur de marché (selon la norme IFRS IAS 40), qui sont réévalués chaque année à partir d’évaluations d’experts immobiliers (sur la base de prix au mètre carré observés pour des transactions portant sur des actifs similaires). Dès lors, il n’y a pas de dotations aux amortissements au compte de résultat, mais des variations positives ou négatives de la valeur des immeubles détenus. Ce qui fait que le résultat d’exploitation est essentiellement constitué des loyers sous déduction des coûts (faibles) de gestion.
   Montrez que ce statut pousse nécessairement à vendre régulièrement des actifs pour pouvoir rembourser la dette sachant que les sociétés foncières n’ont pas d’autres sources de revenus que les loyers.
   
8. Dans un marché immobilier dont les valeurs sont orientées à la baisse du fait de la forte hausse des taux d’intérêt depuis 2022, le statut de SIIC, au-delà des avantages fiscaux associés, est-il un atout ou un handicap ? Pourquoi ?
   
9. Dans ce contexte, MAB, qui n’a pas adopté le statut de SIIC, est-elle dans une bonne ou mauvaise situation ? Pourquoi ?
   
10. Dès lors que pensez-vous de la décote de 18 %, car MAB n’a pas adopté le statut SIIC, appliquée par l’expert pour évaluer MAB ?
    
11. Par ailleurs, trouvez-vous logique d’appliquer cette décote de 18 % pour non-absence d’impôt sur les sociétés (au taux de 25 %) au résultat net et non au résultat courant avant impôts sur les sociétés, comme le fait l’expert ? Pourquoi ?
    
12. Dans le plan d’affaires de MAB établi par le président et actionnaire à 94 %, il est prévu que des hangars et locaux d’activité seront détruits et reconstruits avec la même superficie mais pour être conformes au décret tertiaire qui prévoit une meilleure efficacité énergétique des bâtiments avec une baisse de la consommation énergétique de 40 % d’ici 2030. MAB ne percevra pas de ce fait pendant la durée des travaux 2,7 M€ de loyers. Une fois ces travaux achevés, il est anticipé que ces bâtiments généreront des nouveaux loyers de 1,6 M€. Qu’en pensez-vous ?
    
13. Pour établir ses projections de chiffre d’affaires le président de MAB et l’expert ont estimé que le taux de vacance de 2024 de 7 % était exceptionnellement bas et qu’en conséquence, ils l’estimaient à l’avenir à 15 % l’an. Qu’en pensez-vous quand vous le comparez à celui historique donné en annexe 1 et à ceux des comparables de l’annexe 4 ? Le taux de vacance est la proportion des m2 détenus par MAB qui ne sont pas loués à l’instant t.
    
14. Les loyers perçus en 2024 sont de 11 M€. Ceux anticipés pour 2035 par l’expert sont de 11,2 M€. Le montant des investissements que le plan d’affaires de l’entreprise anticipe entre 2024-2028 est de 64,6 M€. Ceux prévus dans la prolongation du plan d’affaires établie par l’expert entre 2029-2035 sont de 43,4 M€. Qu’en pensez-vous ?
    
15. Calculez le coût moyen de la dette financière et bancaire de MAB en 2023 à partir de ses états comptables. MAB s’endette sur 15-20 ans à taux fixe, et les frais financiers bruts 2023 ont été de 0,386 M€.
    
16. Que pensez-vous de la valeur actuelle de cette dette à long terme compte tenu d’un taux des emprunts similaires actuels de 4,4 %.
    
17. Quelle conséquence cela a-t-il dans la détermination de la valeur des capitaux propres ? Ceci-a-il été pris en compte par l’expert (voir en annexe 5 la valeur de la dette nette retenue) ?
    
18. Compte tenu du prix d’offre de 230 €, du nombre d’actions en circulation de 193 521 actions, et de la valeur de la dette bancaire et financière brute de 80 % de son montant comptable, quelle est la valeur de l’actif économique de MAB ?
    
19. Compte tenu des 165.288 m2 détenus par MAB, quel prix moyen au mètre carré, l’offre à 230 € fait-elle apparaitre pour les actifs immobiliers de MAB ?
    
20. Compte tenu des loyers 2024 estimés par l’expert à 11 M€, quel rendement locatif brut l’offre à 230 € fait-elle apparaitre ? Le rendement locatif brut est le rapport des loyers sur la valeur des immeubles.
    
21. Comparez vos résultats aux deux questions précédentes avec les données de l’annexe 4. Qu’en pensez-vous ?
    
22. Utilisez les données de l’annexe 4 pour en déduire une fourchette de valeur de l’action MAB.
    
23. Si vous étiez actionnaire de MAB, que feriez-vous ?